Hur mäter man en byggnads area?

Felmätta bostäder förekommer ofta, framför allt i äldre fastigheter. Om din bostad är större än vad som står på pappret, kan det innebära en rejäl värdeökning vid en försäljning. Bor du däremot i en hyresrätt, och din lägenhets boyta är mindre i verkligheten än vad som står i kontraktet, kan du i bästa fall få pengar tillbaka på hyran.

Ett exakt mått på en byggnads area behövs när man ska redovisa arean på en bostad, till exempel vid köp och försäljning av bostäder, bygglov, hyresavtal och fastighetstaxering. Det finns därför regler för hur areaberäkning av byggnader och bostäder ska göras. Denna artikel beskriver kortfattat mätreglerna i gällande svensk standard SS 21054:2009.

Skillnader mellan gamla och nya standarder

Bostadsarea har i princip definierats på samma sätt sedan 1987 (SS 21051:1987). Mätningar utförda innan dess kan däremot ha skett enligt andra mätprinciper och den area som uppmätts kan därför skilja sig från den area man skulle få vid en ny mätning enligt nuvarande regler.

Sedan antagandet av standarden SS 21051:1987 har det dock utarbetats reviderade regler med jämna mellanrum. De förändringar som då genomförts har i huvudsak bara påverkat mätresultatet för enstaka ytor. Det kan dock vara bra att veta skillnaden mellan dem för att avgöra om det är sannolikt att en ny mätning skulle påverka den deklarerade arean nämnvärt.

SS 21052:1989 – Jämfört med mätningar gjorda enligt standard SS 21051:1987 kan resultatet skilja sig framförallt i indelningen av bo- respektive biutrymme för våning delvis under mark i småhus.

SS 21053:1999 – Förändringen innebär i huvudsak förtydligande att garage i andra byggnader än småhus ska redovisas som lokalarea.

SS 21054:2009 – Antagandet av den nuvarande standarden SS 21054 innebar bland annat förändringar vid beräkning av altan (altan som inte är underbyggd ska inte räknas in i byggnadsarean) samt förändrade riktlinjer vid beräkning av boarea i flerbostadshus belägna delvis under marknivå. Standarden innebär även mindre förändringar i mätregler och begrepp.

Definition

Skillnad mellan yta och area

En yta är något man kan ta på, till exempel en bordsyta och en golvyta. Med area menar man den uppmätta storleken på en yta. När man mäter ett utrymme ska man i vissa fall bara mäta en del av golvytan. Då blir golvarean mindre än golvytan. Alltså bör man skilja på yta och area. Area ska inte heller förväxlas med tidigare använda termer som till exempel bostadsyta och lägenhetsyta.

Skillnad mellan småhus och lägenhet

Ett småhus är ett bostadshus som innehåller högst två bostadslägenheter. Ett bostadshus som innehåller minst tre bostadslägenheter är ett flerbostadshus. En bostad i ett flerbostadshus kallas ofta lägenhet.

I lägenheter mäter man bara de utrymmen som ligger inom lägenheten. I småhus mäter man ofta alla utrymmen som tillhör småhuset, det vill säga även garage, sophus, trädgårdsförråd och liknande. Arean delas då upp på;

• Utrymmen inom bostaden
• Utrymmen utanför bostaden

Vid fastighetstaxering ska endast ytor som kan nås inifrån bostaden deklareras. Därför räknas t.ex. fristående garage, friggebodar, attefallshus m.m. inte med vid en fastighetstaxering.

Boarea och biarea

Uppdelning av arean på boarea och biarea

Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför ska man dela upp arean i boarea och biarea. Reglerna för uppdelningen är olika för våningsplan ovan mark, sluttningsvåning och källarvåning.

Undantag är följande utrymmen i småhus vilka räknas som biarea:

• Garage
• Pannrum
• Soprum
• Utrymme som är inrättat så att möjligheten att använda det under vissa delar av året är begränsad, t.ex. inglasad veranda, uterum, balkong eller oinredd vind.

Våningsplan ovan mark

I våningsplan där hela golvet ligger ovanför den omgivande marknivån räknas all area som boarea.

Sluttningsvåning (eller souterrängvåning) i småhus

I en sluttningsvåning ligger golvet delvis under den omgivande marknivån. Arean fördelas då mellan boarea och biarea. Boarea är den area som ligger inom 6 m från en yttervägg mot det fria där den omgivande marken är i nivå med eller under golvnivån. Övriga delar av våningsplanet är biarea.

Källare

I en källarvåning ligger hela golvet under den omgivande marknivån. Hela källaren räknas som biarea.

Beräkning

Tack och lov är de flesta byggnader och rum rektangulära. Det gör det lätt att räkna ut arean. För att räkna ut arean av en rektangel multiplicerar vi basen med höjden, det vill säga rummets ena längd x rummets andra längd. Den beräknade arean benämns kvadratmeter (kvm eller m²).

Även svårare rumsindelningar går lätt att beräkna genom att dela upp dem i mindre rektanglar. Har du triangulära rum eller vinklar så kan det bli lättare genom att föreställa sig och mäta den triangulära delen som en halv rektangel.

Mätregler

Först mäter man bostadens invändiga mått i varje våningsplan. Alla typer av våningsplan, utom våningar med snedtak, ska man mäta mellan ytterväggarnas insidor, strax ovanför golvsockeln. Använd gärna en avståndsmätare med laser när du mäter din bostad.

Följande typer av utrymmen ska inte räknas med i den totala arean:

• Utrymmen som har en rumshöjd som är lägre än 1,9 m.
• Utrymmen som inte kan nås genom en dörröppning, trappa, permanent stege eller lucka med fällbar stege.

Innerväggar

Innerväggar som är 30 cm eller tunnare mäts i sin helhet. Är innerväggarna tjockare än 30 cm mäter man 15 cm in i väggen från varje angränsande rum. Resten räknas inte in i arean.

Exempel: Om man inne i bostaden har en innervägg som är 60 cm tjock räknar man med 15 cm från varje sida av väggen. De återstående 30 cm (60 cm – 30 cm) räknas alltså inte in i arean.

Omslutande väggar

Ytterväggar mot det fria och väggar mot trapphus och grannar mäts inte alls.

Schakt, skorstensstock, pelare m.m.

Om det finns ett schakt, en skorstensstock, pelare eller liknande som är tjockare än 30 cm:

• Inne i bostaden mäter man 15 cm in i det/den från varje angränsande rum.
• I anslutning till någon av de väggar som omger bostaden, t ex vägg mot trapphus eller granne, mäter man det/den inte alls. Jämför med exemplet gällande innerväggar ovan.

Fönsterbänkar och värmeelement

Fönsterbänkar och värmeelement påverkar inte mätningen, det vill säga räknas in i arean.

Öppen spis och kakelugn

En öppen spis eller kakelugn påverkar inte mätningen, det vill säga räknas in i arean. Se också regler för skorstensstock.

Trappa

Trapputrymmen inne i bostaden mäts i varje plan på samma sätt som om det finns golv. Man räknar alltså inte bort trapputrymme i något plan.

Förråd med ingång inifrån bostaden

Räknas som boarea i både lägenheter och småhus.

Förråd med ingång utanför bostaden

Förråd med ingång utanför bostaden räknas som biarea.

Köks- och badrumsinredning och garderober

Köksinredning, garderober, badkar, tvättmaskin och dylikt påverkar inte mätningen, det vill säga räknas in i arean.

Snedtak

Om hela våningsplanet har en takhöjd på minst 1,9 m ska hela planet mätas. För att ett våningsplan med snedtak ska mätas, måste rumshöjden vara minst 1,9 m på en bredd av minst 60 cm. Man mäter då hela den golvyta där rumshöjden är minst 1,9 m. Om golvet går längre ut mäter man ytterligare 60 cm ut under snedtaket eller fram till ytterväggen, om den ligger närmare.